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Ley de Propiedad Horizontal: Ruidos y actividades molestas

por Alberto Gil
Ley de Propiedad Horizontal

La Ley sobre Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal) ha sufrido múltiples modificaciones desde entonces. La última de estas modificaciones se produjo el pasado 5 de marzo de 2019 como texto consolidado. Esta norma recoge todos los aspectos que atañen a la convivencia y normalización en una comunidad de vecinos. Hoy en este artículo hablaremos sobre qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los ruidos y las molestias.

Como nos señalan desde Pérez administrador de fincas, imaginemos algo que es bastante habitual. En la terraza de un patio de luces comunitario de uso privativo para el dueño del piso a la que corresponde, hay instalada una canasta de baloncesto para que los niños jueguen, lo cual puede producir ruidos y molestias a los ocupantes de los pisos superiores, que no tienen por qué sufrirlas.

El causante de esta incomodidad debe saber que, llevadas las cosas hasta su último extremo, el juez, tras los oportunos apercibimientos, puede privarle del uso de su vivienda por un plazo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Esta posibilidad viene recogida en la propia Ley de Propiedad Horizontal.  Este ejemplo es sólo un exponente de la falta de educación cívica de quienes no atienden a las mínimas cotas de convivencia. Pero el resultado final, de aplicarse la ley, puede ser el apuntado.

En una comunidad de propietarios es evidente que todos sufrimos los inconvenientes de lo que puedan hacer los vecinos o nosotros mismos a éstos. Por ello existe una serie de actividades que, según su importancia, deberá recurrirse al juzgado para que les ponga fin. La variedad de estas molestias podría tener su clasificación en actividades no permitidas en los estatutos, que podrían ser prohibiciones de uso de los pisos y locales existentes en la finca como, por ejemplo, instalación de una escuela.

Las cláusulas prohibitivas reseñadas en los estatutos son normas excepcionales que limitan el derecho de la propiedad individual, en cuanto al uso y destino, en beneficio de los terceros propietarios de la comunidad. Pero encontrar este tipo de prohibiciones en los estatutos no es muy corriente por cuanto quien los elabora, habitualmente, es la empresa promotora y, siendo su principal interés el facilitarla venta, no es fácil que en ellos se halle una prohibición de destino de los locales o viviendas, si bien ésta podrían determinarla los adquirentes de la finca modificando los estatutos, que precisarán la unanimidad de todos los propietarios al ser una limitación a la libertad de uso y destino.

Pero si se trata de viviendas de protección oficial, las prohibiciones en cuanto a su uso y destino no hace falta que consten en los estatutos, ya que el propio reglamento y calificación definitiva dispone que se han de dedicar a residencia habitual y permanente, aunque se puede instalar también en la vivienda un despacho profesional.

Prohibición expresa en los estatutos

Ello no quiere decir, con independencia de que haya o no prohibición, que, si la actividad produce otros supuestos prohibidos por la ley, la junta de propietarios pueda exigir, mediante el auxilio judicial, el cese de ésta. Como decíamos más arriba, la propia ley de Propiedad Horizontal, para poner fin a las actuaciones molestas, establece que al propietario le está prohibido desarrollar actividades no permitidas en los estatutos y, además, previene de aquellas que puedan ser dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas e insalubres.

Respecto de las primeras, la ley obliga a mantener en buen estado el propio piso y a no dañar elementos comunes y privativos de otros propietarios. Una conducta dañosa puede dar lugar a que la comunidad, o el propietario perjudicado, proceda a reclamar tanto por vía penal como civil, dependiendo de la intencionalidad del daño y de la gravedad de la actuación. Aparte de la indemnización, podría sobrevenirle la sanción de prohibición de uso de la vivienda.

En la segunda causa, actividades inmorales, como el concepto de moral social varía (no es el mismo ahora que el que se tomaba como patrón años atrás), es difícil establecer estos supuestos que, de no tener además trascendencia exterior, carecería de entidad jurídica por faltar el elemento de notoriedad preciso en estos casos.

Por ello diremos simplemente que se atenderá en cada momento según las circunstancias en el tiempo y lugar. En cuanto a las actividades peligrosas, formalmente quedan recogidas en las ordenanzas municipales o legislación autonómica y para su determinación se precisa siempre el informe de un técnico.

Resoluciones judiciales

Por último, las actividades incómodas e insalubres, y poniendo de ejemplo al vecino de la canasta, existen soluciones para terminar con las molestias como los ruidos. A tal fin, transcribimos dos sentencias para una mejor comprensión.

Los aparatos de calefacción y agua caliente de la comunidad producen ruidos molestos en el piso de un propietario, y aun cuando éstos no sobrepasan los límites de tolerancia reglamentarios, pero que atentan a la normal habitabilidad del mismo por las molestias que causan, lo que puede ser subsanado, según los técnicos, con obras no excesivamente costosas ni complicadas, debe procederse a su ejecución a cargo de la Comunidad, pues todos se aprovechan de los servicios que generan las molestias.

Respecto a las molestias ocasionadas por un bar:

No cabe la justificación del arrendatario de tener autorización del arrendador, puesto que quien redama es la Comunidad de Propietarios, y a estos efectos no tiene por qué aceptar lo establecido en contrato ajeno; y habida cuenta que para el desarrollo de tal actividad, bar y máquinas de juego, se exigen reglamentariamente unas instalaciones técnicas que por afectar a elementos comunes, como la salida de humos y aireación, no pueden llevarse a cabo sin el permiso de la Comunidad y los humos producidos, así como los ruidos, causan perjuicio para otros vecinos, por lo que concurren las circunstancias señaladas en la Ley.

Estas circunstancias son la resolución del contrato de arrendamiento del bar, a petición de la comunidad de propietarios. En efecto, todas las actividades prohibidas que hemos comentado pueden llevar apareja da la privación del uso del piso o local a su titular y a quienes con él convivan. Dicha privación será fijada por el juez discrecionalmente por un plazo no superior a dos años, atendida la gravedad de la falta, todo ello, naturalmente, sin que afecte a la titularidad del piso o local.

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